성진용 건축사 “불법 건축물이라고 모두 양성화되는 것은 아니다”
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[서울=이진형 기자] 오는 12월부터 위반건축물에 대한 한시적 양성화 제도가 시행될 예정인 가운데, 어떤 건축물이 대상에 포함되는지와 경매 투자 시 무엇을 확인해야 하는지에 관심이 높아지고 있다.
성진용 건축사는 최근 유튜브 채널 '이현정TV 부동산 투자 시작, 왕초보 경매’에 출연해 ‘12월부터 위반건축물 양성화, 이런 집만 풀립니다’를 주제로 위반건축물의 개념부터 양성화 대상과 절차, 경매 투자 시 비용 산정 방법 등을 설명했다.
성 건축사는 영상에서 “불법 건축물이 다 돈이 되는 것은 아니다”라며, 양성화 가능 여부를 정확하게 판단할 수 있다면 경매나 공매에서 위반건축물을 낙찰받아 적법하게 정리하는 방법도 검토할 수 있다고 설명했다.
건축법상 일반적으로 ‘위반건축물’이라고 부르는 대상에는 적법한 절차 없이 발코니 면적을 확장하거나 옥탑을 주거공간으로 사용하는 경우, 근린생활시설을 주택으로 용도 변경해 사용하는 경우 등이 포함될 수 있다.
다만 같은 형태의 건축물이라도 적법한 절차를 거쳐 확장·변경된 경우에는 위반건축물에 해당하지 않을 수 있어 건축물대장과 실제 현황을 함께 확인해야 한다.
주거 중심으로 적용…면적과 지역에 따라 대상 달라져
이번 양성화와 관련해 성 건축사는 모든 위반건축물이 대상이 되는 것은 아니라고 강조했다.
영상에 따르면 양성화 대상은 기본적으로 주거용 건축물을 중심으로 하며, 단독주택·다가구주택·다중주택·다세대주택·상가주택 등이 주요 대상 유형으로 거론됐다. 상가의 경우에도 주거 비율이 일정 수준 이상인 상가주택 등이 대상에 포함될 수 있다고 설명했다.
면적 기준도 유형별로 다르다. 단독주택의 경우 135㎡ 이하를 기본으로 하되 지자체 조례에 따라 최대 330㎡까지 완화될 수 있다는 내용과 함께, 다가구주택은 660㎡, 다세대주택은 전용면적 85㎡ 이하 등의 기준이 소개됐다.
지역적 제한도 있다. 개발제한구역 내 불법 건축물이나 보전산지 내 건축물, 재개발·재건축 구역의 일부 위반건축물, 군사보호지역 등은 원칙적으로 대상에서 제외될 수 있으며, 일부는 관계기관이나 조합 등의 별도 확인이 필요한 것으로 설명됐다.
따라서 단순히 ‘위반건축물로 등록돼 있다’는 이유만으로 양성화 가능성을 판단하기보다는 건축물의 용도와 면적, 위치, 위반 내용 등을 종합적으로 확인해야 한다는 것이 성 건축사의 설명이다.
양성화 절차는 건축사 현황조사부터
양성화가 가능한 건축물이라면 실제 절차 역시 확인할 필요가 있다.
성 건축사는 우선 건축사가 현장을 확인해 실제 건축물의 현황과 위반 내용을 조사하고, 해당 건축물이 특별조치법의 대상에 해당하는지를 검토한다고 설명했다.
대상이 될 수 있다고 판단되면 기존 건축물과 적법한 건축물의 차이를 확인할 수 있도록 도면 등을 작성해 관할 관청에 신고하는 방식으로 진행된다.
성 건축사는 이 과정에서 건축사의 역할이 중요하다고 강조했다. 위반건축물이라고 해서 모두 양성화가 가능한 것이 아니기 때문에 현장조사를 통해 가능 여부를 먼저 판단한 뒤 필요한 절차를 진행해야 한다는 설명이다.
경매에서는 ‘낙찰가’보다 총비용을 먼저 봐야
위반건축물이 경매시장에서는 상대적으로 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 있다는 점도 영상에서 다뤄졌다.
성 건축사는 위반건축물의 경우 용도와 관련한 문제뿐 아니라 금융기관의 대출에도 제약이 발생할 수 있어 일반적인 물건보다 매수자가 제한될 수 있다고 설명했다. 이 때문에 위반건축물이라는 이유로 가격이 낮게 형성된 물건 가운데 양성화가 가능한 물건이라면 투자 검토 대상이 될 수 있다는 것이다.
하지만 낙찰 전에 반드시 따져봐야 할 비용도 있다.
대표적인 것이 이행강제금이다. 건축법상 산식에 따라 이행강제금을 산정할 수 있으며, 위반 면적과 건축물의 구조·연식·지역 등에 따라 금액이 달라질 수 있다고 설명했다.
특히 양성화를 위해서는 이행강제금 납부가 필요한 만큼, 경매 입찰 전에 예상되는 이행강제금 규모를 계산해 낙찰가와 함께 비교해야 한다고 강조했다.
여기에 건축사 설계 및 행정절차 비용, 구조 보강이 필요한 경우 발생하는 비용, 추가 면적에 따른 취득세 등도 고려해야 한다.
성 건축사는 “낙찰받은 뒤 비용을 계산하는 것이 아니라 입찰 전에 양성화에 필요한 비용을 모두 감안해 예상 낙찰가를 정해야 한다”는 취지로 설명했다.
‘방 쪼개기’는 주차 문제도 확인해야
방을 여러 개로 나누는 이른바 ‘방 쪼개기’의 경우에는 추가적인 확인이 필요하다.
영상에서는 기존보다 세대 수가 늘어나는 방 쪼개기의 경우 주차 확보 문제가 발생할 수 있다고 설명했다. 이에 따라 주차장 확보가 어렵다면 주차 관련 비용까지 함께 검토해야 한다는 것이다.
반면 단독주택·다가구주택·다중주택·다세대주택 등의 일부 위반사항은 양성화 과정에서 추가 주차대수 확보와 관련해 별도의 기준이 적용될 수 있다고 설명했다.
결국 같은 위반건축물이라도 위반 유형에 따라 필요한 비용과 해결 방법이 달라질 수 있다는 의미다.
근린생활시설을 주택으로 사용한 경우도 살펴봐야
근린생활시설을 주택으로 사용하고 있는 사례도 주요하게 다뤄졌다.
성 건축사는 근린생활시설 사무실을 주택으로 변경하는 경우 주택으로 사용하는 인원과 시설 조건 등을 살펴봐야 하며, 특히 기존 건축물의 구조와 하중 문제가 추가적인 검토 사항이 될 수 있다고 설명했다.
주택으로 용도를 변경하면서 벽체 등을 새롭게 설치하면 건축물에 가해지는 하중이 달라질 수 있기 때문에 필요한 경우 구조기술사의 검토와 보강공사가 발생할 수 있다는 것이다.
따라서 용도변경 자체의 비용만 볼 것이 아니라 구조검토나 보강공사 등 추가 비용 발생 가능성까지 고려해야 한다.
“위반건축물은 양성화 가능 여부부터 확인해야”
성진용 건축사는 영상에서 위반건축물을 경매로 접근할 경우 무엇보다 ‘양성화가 가능한 물건인지’를 먼저 판단해야 한다고 설명했다.
양성화가 가능하더라도 이행강제금과 설계비, 행정절차 비용, 구조보강비, 취득세 등 각종 비용을 더했을 때 낙찰가와 합산한 총투입금이 해당 물건의 가치보다 높아질 수 있기 때문이다.
결국 위반건축물 경매는 단순히 ‘싸게 낙찰받을 수 있는 물건’을 찾는 것보다 위반 내용이 무엇인지, 양성화 대상에 해당하는지, 양성화에 필요한 비용이 얼마인지, 이후 적법한 건축물로 정리했을 때의 가치가 어느 정도인지를 함께 살펴보는 접근이 필요하다는 설명이다.
성 건축사는 이러한 판단을 위해 입찰 전에 건축물대장과 도면, 실제 현황 등을 확인하고 전문가의 검토를 거치는 것이 중요하다고 강조했다.
이번 영상에서는 오는 12월 시행 예정인 위반건축물 양성화 제도를 계기로 경매시장에서 관심이 높아질 수 있는 다양한 사례와 함께, 양성화 대상 여부를 판단하는 기준과 실제 비용 산정 과정까지 구체적으로 다뤘다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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