공사비·분양가상한제 영향... 84㎡ 소유자, 4억3000만원 추가 부담
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[서울=이진형 기자] 서울 강남 재건축의 '척도'로 평가받는 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 추정 분담금이 1년 만에 대폭 증가했다. 기존 전용면적 84㎡를 소유한 조합원이 신축 단지의 동일 평형을 받더라도 4억 원이 넘는 목돈을 추가로 지출해야 하는 것으로 나타났다.
정비업계에 따르면 은마아파트 재건축 정비사업조합은 조합원 분양신청을 앞두고 개별 주택형별 추정 분담금을 재산정하여 조합원들에게 통보했다. 이번 분양신청 절차는 다음 달 말까지 진행되며, 이후 시공사 대안설계 검토 및 추가 분양신청 과정을 거쳐 최종 배정 평형과 확정 납부액이 가려질 예정이다.
1년 사이 2억 5,000만 원 급등… 동일 평형 선택해도 4억 원대 부담
새로 산출된 추정 분담금 내역에 따르면, 현재 전용 84㎡를 소유한 조합원이 동일한 전용 84㎡ 신축 아파트를 신청할 경우 추가 부담금은 4억 3,000만 원에 달한다.
이는 2023년 초 초기 예상액(1억 2,000만 원)은 물론, 지난해 9월 사전조사 당시 산정됐던 1억 8,000만 원과 비교해도 약 2억 5,000만 원이나 껑충 뛴 액수다. 불과 4개월 전인 지난 5월(3억 2,000만 원) 대비로도 1억 1,000만 원이 늘었다.
전용 76㎡ 소유주 역시 사정은 비슷하다. 동일 면적(76㎡)으로 이동 시 부담금은 4억 4,813만 원으로, 지난해 9월(2억 3,000만 원) 대비 약 2억 1,800만 원 증가했다.
신축 평형을 넓혀 신청할 경우 분담금 규모는 수억 원에서 수십억 원대로 불어난다. 전용 84㎡ 소유주가 대형 평형인 전용 143㎡를 원할 경우 부담해야 하는 추정액은 90억 2,660만 원에 달하며, 이는 지난해 9월 예상치보다 55억 5,000만 원이나 증액된 수치다.
치솟는 공사비와 높은 기존 용적률… 일반분양 수입 한계가 원인
사업비 부담이 이처럼 크게 늘어난 주된 원인으로는 공사비 재상향과 사업 구조적 한계가 꼽힌다.
조합 측은 커뮤니티 시설 및 주차장 확충 계획, 최근 급등한 건설 원가 등을 고려해 3.3㎡당 평당 공사비를 기존 930만 원에서 950만 원으로 다시 인상했다.
또한 은마아파트는 기존 용적률이 204%로 높은 편에 속해 재건축을 추진하더라도 일반분양으로 돌릴 수 있는 가구 수가 많지 않다. 현재 28개 동, 4,424가구 규모에서 재건축 후 약 5,850가구로 재탄생될 예정이지만, 전체 대비 일반분양 비중이 작아 사업비 충당을 일반분양 수입에 의존하기 힘든 구조다.
여기에 분양가상한제 적용에 따라 주변 시세 상승분을 일반분양가에 온전히 반영하기 어렵다는 점도 조합원 개별 부담을 가중시키는 요소로 작용했다.
내년 상반기 이주 목표… 추가 조정 가능성에 조합원 촉각
은마아파트 조합 측은 공지문을 통해 이번에 안내된 금액은 공사비 인상, 금융 비용, 추후 설계 변경 등에 따라 사업 마무리 시점에 달라질 수 있는 '추정액'임을 명시하고, 변동성을 고려해 분양 평형을 신중히 선택해 줄 것을 당부했다.
조합은 내년 상반기 이주를 목표로 사업시행인가 등 후속 절차에 속도를 낼 계획이지만, 분담금 폭탄으로 인한 조합원들의 셈법이 복잡해지면서 향후 사업 추진 과정에서 진통이 이어질 것으로 전망된다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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